Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có không ít vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần lưu ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà ở đấtTrong tay 200
triệu, vợ chồng trẻ liều mua căn hộ và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình
khi sử dụng vốn vay là 1 loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh
nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. Nếu không biết sử dụng đòn bẩy tài chính
đúng cách, sẽ y như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp hết xăng
vậy, vô cùng hoang mang.
Đã rất nhiều người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất khả năng cân đối tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro về dịch bệnh lây lan, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng hà khắc hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS phù
hợp
Trước khi ra quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có
của mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản tương xứng và vừa sức với
mình. Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong số ấy có khoản vay không phải trả
lãi (vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư
Con số rõ rệt mạch lạc, liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (phần trăm này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là khả năng trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua căn hộ to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tiền của BĐS nghĩa là dòng tài chính thu được từ cho mướn
chính BĐS đó. Có thể là thuê mướn nhà, cho mướn văn phòng, cho thuê căn hộ, cho
thuê shop house, cho thuê nhà xưởng, cho thuê kho bãi,... Thông thường, khoản
tiền này được giao dịch thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng tuỳ theo
thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi này có thể cho
mướn được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng (nhớ trừ phí
môi giới dịch vụ cho thuê nếu có) bằng cách đi khảo sát thị trường xung quanh,
gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất định phải
xét đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền cho thuê BĐS đủ năng lực
chuyên môn trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để giữ an toàn trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có tác dụng sinh lời, và dòng tiền đó tốt nhất là nên đủ năng lực chuyên môn trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời khắc dự kiến, tuy nhiên cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến các tháng, không chậm ngày nào. Lúc này tổng thể toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Nếu như không có tiền từ dịch vụ thuê mướn, sẽ
phải lấy tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để
trang trải, đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán
tháo BĐS. Khi bán như vậy, rất dễ bị ép giá thấp do tâm trí chạy
hàng.
Cho nên vì thế, trước khi quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét
xem BĐS này có khả năng cho thuê hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi
hàng tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng tác động
đến ra quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người xuống tiền đặt
cọc mua dự án bởi những chính sách hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì
việc cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm
hứng, đặt cọc xuống tiền
Việc là, hãy để ý chế độ này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bắt đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có tác dụng trang trải không? Hoặc nhà này có khả năng dịch vụ cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chế độ ưu đãi 0% do phải đối
diện với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi,
hoặc do tiền từ cho thuê thấp trong khi tỷ lệ vốn vay lại không hề thấp nên
không đủ chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất có thể
không nên sử dụng vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư chuyên nghiệp, sẽ có
quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung
- dài hạn thì khủng hoảng rủi ro cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác thuê
mướn được thì theo cách nhìn cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay, hoặc
nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần lãi gốc.
Bởi
việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, còn nếu không sinh dòng tài
chính để trang trải được lãi vay thì cực tốt nên sử dụng vốn tự có. Có ít mua
miếng nhỏ, có nhiều mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc số
1).
6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì khả năng thanh khoản của
bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi cần thiết.
Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là tính thanh
khoản của BĐS này có cao hay không?
Đó là khả năng biến hóa từ BĐS sang
tiền mặt trong thời gian ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng ta thay đổi
kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, dịch chuyển từ vùng này qua vùng khác,
hay gia đình có việc,... hoặc BĐS không có dòng tài chính trang trải được vốn
vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư
này.
Thông thường, BĐS có khả năng thanh khoản tốt thì cũng có khả năng
giữ giá tốt hơn (đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị được là do
tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân tích sâu,
nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ ở một bài khác).
7. Nắm rõ và tận dụng
sức mạnh của lãi suất kép
Lãi suất kép được coi là con át chủ bài của
dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là 1 công
cụ tuyệt vời nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở trên
cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy tác dụng.
Lãi suất kép được
hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời,
tiếp đến thu về và nhập lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu,
theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ
đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Đôi điều để không dính nợ trước ngày ăn lãi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét